La rénovation énergétique des logements est devenue l'un des plus vastes chantiers de la transition écologique française — et l'un des plus politiques. À lui seul, le bâtiment concentre 44 % de la consommation d'énergie finale du pays, loin devant les transports, selon le ministère de la Transition écologique. Pour agir, le législateur a choisi la contrainte : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus être proposé à la location. Une thèse mérite pourtant d'être posée d'emblée : ce calendrier ne rénovera pas les logements à lui seul. Ce qui décidera de son issue, c'est la capacité des ménages à financer les travaux et celle des territoires à les accompagner.

Le premier gisement d'économies d'énergie

Si la rénovation des logements est centrale, c'est qu'aucun autre secteur n'offre un tel potentiel. Le résidentiel-tertiaire est le premier poste de consommation énergétique nationale et l'un des principaux émetteurs de CO₂. Agir sur le bâti traite donc trois enjeux à la fois : le climat, le pouvoir d'achat — par la facture de chauffage — et le confort de vie. Le DPE, qui classe les logements de A à G, est devenu l'instrument de cette politique : signal aux acquéreurs, critère de décence locative et déclencheur des aides publiques.

Ce que disent les chiffres : 3,9 millions de passoires

Au 1er janvier 2025, la France compte 30,9 millions de résidences principales, dont environ 3,9 millions de « passoires énergétiques » classées F ou G, soit 12,7 % du parc, selon le Service des données et études statistiques (SDES) et l'Observatoire national de la rénovation énergétique. Derrière la moyenne se cache une réalité décisive pour l'action publique : ces logements sont d'abord occupés par leurs propriétaires (2,5 millions, soit 14 % de ce parc) bien plus que loués (1,1 million dans le locatif privé). Le parc social, lui, est nettement moins concerné (5,8 %). Autrement dit, la majorité des passoires échappe au levier locatif.

Un calendrier qui se referme

La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé une trajectoire sans ambiguïté : interdiction de louer les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, F à compter de 2028, E en 2034. Un logement trop énergivore devient juridiquement « indécent », ce qui prive le bailleur du droit de le mettre ou de le maintenir en location. La logique : transformer une norme environnementale en obligation économique pour forcer la rénovation. Mais cette mécanique ne vise que le parc locatif — environ la moitié des passoires — et laisse de côté les propriétaires occupants, pour lesquels seule l'incitation peut jouer.

Le mur du reste à charge

C'est là que se situe le véritable nœud. En 2024, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) a soutenu 91 374 rénovations dites « d'ampleur », en hausse de 27 %, et près de 250 000 rénovations « par geste ». Mais une rénovation d'ampleur coûte en moyenne de l'ordre de 55 000 €, pour une aide publique moyenne d'environ 36 000 € : il reste donc plusieurs milliers d'euros à la charge du ménage. Pour un propriétaire modeste ou un petit bailleur, cet écart — le « reste à charge » — est souvent l'obstacle qui fait renoncer. Quant aux rénovations par geste, plus accessibles, elles ne suffisent pas toujours à faire changer un logement d'étiquette.

L'effet pervers : retirer plutôt que rénover

Le risque doit être nommé : faute de pouvoir financer les travaux, certains bailleurs préfèrent vendre ou retirer leur bien du marché locatif, ce qui réduit l'offre dans un pays déjà en tension sur le logement. À cette fragilité s'ajoute un paradoxe statistique. Près de 40 % de la baisse du nombre de passoires entre 2024 et 2025 ne provient pas de travaux, mais d'une réforme du mode de calcul du DPE des petites surfaces. Et au 1er janvier 2026, la révision du coefficient de conversion de l'électricité fera, à elle seule, sortir environ 700 000 logements de la catégorie « passoire » — sans qu'un seul mur ait été isolé. Le thermomètre s'améliore plus vite que le bâti : un décideur avisé ne confondra pas la baisse de l'indicateur avec un progrès énergétique réel.

Pourquoi l'échelon local décide

Puisque l'essentiel des passoires est occupé par leurs propriétaires, hors du champ de l'interdiction, c'est l'accompagnement de terrain qui fera la différence. Repérer les ménages concernés, sécuriser leur parcours face à la complexité des aides et aux démarchages frauduleux, mobiliser une ingénierie locale via les guichets France Rénov' ou les opérations programmées d'amélioration de l'habitat : tout se joue à l'échelle communale et intercommunale. Les situations sont d'ailleurs très inégales — maisons anciennes des bourgs ruraux chauffées au fioul, copropriétés dégradées des centres urbains — et appellent des réponses qu'aucune norme nationale ne peut calibrer seule.

2025-2034 : trois trajectoires possibles

Trois scénarios se dessinent. Le premier, « le calendrier sans les moyens », voit l'offre locative se contracter pendant que la rénovation demeure lente : la contrainte produit des effets de bord sans atteindre sa cible. Le deuxième, « la rénovation conventionnelle », améliore surtout les étiquettes par révisions méthodologiques, pour un gain climatique réel limité. Le troisième, « le pilotage territorial », couple incitation, accompagnement et repérage fin pour faire monter en charge les rénovations d'ampleur — les seules à délivrer un gain énergétique substantiel, de l'ordre de 65 % en moyenne selon l'Anah. Ce qui distinguera ces trajectoires ne sera pas la lettre du DPE, mais l'adhésion des ménages et leur solvabilité.

Mesurer pour décider

Pour l'État, les collectivités et les bailleurs comme pour les acteurs privés du bâtiment et de l'énergie, la rénovation n'est donc pas qu'une affaire technique : c'est une question d'opinion et de comportements. Qui peut payer ? Qui veut rénover, et qui renonce — pourquoi ? Comment l'obligation et les aides sont-elles perçues, territoire par territoire ? Y répondre suppose d'écouter les habitants autant que de lire les statistiques. C'est la vocation de l'Institut Quorum : mesurer ces attentes à la bonne échelle, en comprendre les ressorts, anticiper les blocages et éclairer la décision. Car la réussite de la rénovation énergétique ne se décrétera pas : elle se construira, logement par logement, avec ceux qui y vivent.